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负债率持续攀升,房企向效益质量靠拢

原标题:负债率持续攀升,房企向效益质量靠拢

今年上半年,部分房企交出了靓丽的财报。尤为引人关注的是,碧桂园、恒大、万科等龙头企业持续引领行业发展,市场集中度再度提升。

不过,在实现业绩高增长的同时,房企负债率攀升的现实也变得更为凸显。伴随着国家调控政策的进一步趋严,房企或将面临越来越大的资金压力,并进一步导致行业分化。

双重市场背景下,部分房企采取了降增速、缓拿地的措施。有专家指出,房地产行业转型升级刻已经不容缓。需要提及的是,一些企业逐渐从规模转向效率和质量,“提质控速”的同时谋局多元化,走上高质量发展的新航路。

① 龙头企业引领行业发展 “二八”分化现象明显

房地产行业市场集中度不断提升,这从房企2018年上半年财报便可见一斑。

房企TOP3中,碧桂园、万科、恒大今年上半年的合同销售总额已经突破万亿。其中,碧桂园仅用半年时间,就完成去年全年销售额的74.9%。这是继2017年全年销售跃居行业第一以来,碧桂园再次发力,持续领跑市场。

数据显示,上半年碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%;万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;恒大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%。

净利润和营收,龙头房企也出现了较大增长。碧桂园营收1318.9亿元,同比增长69.7%,净利润163.2亿元,同比增长约94.9%;万科营收1059.7亿元,同比增长51.8%,净利润91.2亿元,同比增长24.9%;保利地产实现营收595.14亿元,同比增长9.28%;净利润65.05亿元,同比增长15.13%。

市场集中度的提升,还表现在土地储备等方面。截止上半年,碧桂园位于中国内地的土地储备已高达3.64亿平方米,其中未售部分对应货值近2.81万亿元。而据上半年财报显示,恒大拥有3亿平方米土地储备,融创土地储备规模达到 2.31亿平米。

专家指出,受楼市调控等多方面因素综合影响,房企“强者恒强,弱者更弱”的趋势将越来越明显。从去年以来,房地产行业出现明显分化,无论是资金、土地,还是客户资源都在向大型房企迁移。

数据显示,2017年前十大房企的销售占有率是24%,2018年上半年这一比例已经达到了30%,半年时间增长了6%。

不像碧桂园、恒大、万科等企业超强的业绩增长,一些小型房企业绩严重下滑。美好置业发布的半年度业绩报就显示,报告期内,公司实现营业收入约4.29亿元,同比下降76.96%;实现归属上市公司股东净利润2.26亿元,同比下降23.8%。这也意味着规模偏小、发展较慢的中小房企依然面临着经营困境。

事实上,大型房企实现规模化扩张,占领更多市场份额,依靠的不仅仅是资金优势,还有质量优质。截至2018年6月底,碧桂园已在57个区域、300个项目采用SSGF高质量建造体系,这些项目分布在北京、广东、四川以及江苏等20多个省(自治区、直辖市),并计划未来将逐步在新开发项目推行这套体系。

此外,碧桂园宣布还将进军机器人领域,会以机器人作为核心技术,围绕地产主业进行布局,打造智慧社区,更好服务业主,提升居住水平。

等等这些,都增强了龙头企业的市场竞争力,并为实现自身的进一步扩张奠定了基础。

② 业绩繁荣的背后:高负债率的隐忧

几家欢乐几家愁,房地产市场亦是如此。除行业集中度提升外,房地产市场高负债率的隐忧开始显现。

值得注意的是,尽管部分房企业绩大增、利润升高,但繁荣的背后却出现了负债率攀升、现金流吃紧的危险苗头。关键的是,这一苗头还有进一步扩展的趋势。

从净负债率来看,部分龙头房企的净负债率处于较高水平。今年上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元,净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。

恒大上半年的净负债率虽然较去年同期出现下降,但也维持在127.3%的高位。此前,恒大曾定下目标,要在2020年将净负债率降到70%。有此可见,降低净负债率的任务同样艰巨。

房地产负债率攀升已成为不争事实。9月2日,上交所发布的数据显示,上半年,沪市房地产资产负债率为79.22%,较去年年底上升1.06个百分点。

部分房企因为高负债率,现金流也受到了影响,并承受着越来越大的资金压力。中原地产首席分析师张大伟曾表示,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。

与此同时,受经济形势及市场环境的影响,传统融资渠道延续收紧态势,融资成本持续走高成为常态。令人担忧的还有,在部分房企负债攀升的同时,个别房企甚至出现了偿付危机,借贷违约现象已经出现。

当然,并非所有企业的企业都受到资金的困扰,部分优秀企业的表现同样令市场关注。今年上半年,碧桂园销售现金回笼约3360.2亿元,同比增长52.4%,已经连续三年实现正净经营性现金流。

同时,在调控趋严、融资渠道收紧的背景下,碧桂园在实现规模增长的同时保证了净借贷比例的稳健发展。2018年上半年,碧桂园净借贷比率为59%,已连续11年将净借贷比率保持在70%以下。

进入2018年,碧桂园始终强调现金流的安全,重视现金管控。截至2018年6月底,碧桂园可动用现金余额约人民币2099.1亿元,另有约人民币2813.9亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。由此可见,碧桂园保持了持续性的稳健财务策略。而这在房企中,并不多见,受到评级公司和金融机构的高度认可和进一步支持。

从规模到效率和质量 房企追求高质量增长

市场集中度的提升、负债率的走高、调控力度的不断升温等多个叠加因素,正给房地产行业的发展提出越来越高的要求。这也意味着,房地产行业转型升级的紧迫性所在。

为此,部分房企主动将船舵逐渐从规模转向效率和质量。在披露半年财报的同时,碧桂园宣布进入“提质控速”新阶段。

今年8月份,碧桂园集团董事局主席杨国强在《致投资者的一封信》中表达了放缓发展速度的要求,“宁可放慢一点速度,追根溯源地提升公司管理水平”。

而为了进一步保证房屋质量和安全,碧桂园专门成立安全生产委员会,由杨国强担任委员会主任。与此同时,碧桂园还提出将会进一步严选施工合作方,并引入当地权威第三方机构介入监控工程安全和质量。

为在提高建筑质量的同时有效保障安全、节能减排,碧桂园还在内部大力推行SSGF工业化建造体系。告别单纯规模化增长,把效益和质量放在发展首位,碧桂园踏上了新征程。

在追求效率和质量的同时,房企也开始了多领域业态模式的探索。今年6月15日,碧桂园正式宣布进军现代农业,并成立碧桂园农业控股有限公司。对于进军农业的举措,碧桂园表示,不与农民争利,希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划,走现代化农业发展之路,共同为农村注入新的活力与生机,助力国家乡村振兴战略的实施。

恒大瞄准的是科技、制造业。据了解,今年年初,恒大提出要积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

更多的企业加入多元化发展的大军,蓝光发展以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业,围绕地产核心主业,形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链,由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。

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