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经济日报:商品房预售制该不该取消?

原标题:经济日报:商品房预售制该不该取消?

近日,现房销售的龙华金茂府在深圳正式亮相。

同时,中山市国土局网站显示,在10余起土地拍卖中,城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。

10月19日,安徽合肥明确采取现房销售,至此,是否会取消商品房预售制度一直是大家关注的焦点。

今天(10月30日),由国务院指导的经济日报,在第5版“报头”位置刊登了文章《商品房预售制该不该取消》,将商品房预售制度是否取消的话题推向了高潮。

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取消预售制,必然会触动一些人的利益。

预售制刺激开发商竞拍土地,获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后,面向公开市场销售期房、回笼资金,达到快进快出的目的。显然预售制的好处是开发商能提前回笼资金,买房人也能得到一些优惠。。

但弊端也很明显,房屋预售制度是和地价过高是房价居高不下的重要原因,开发商不需承担房屋的存货成本,等到提前收回大部分乃至全部成本之后,就有条件囤积居奇、推高房价。

更大的风险在于,一旦房企资金链断裂,那不但楼盘烂尾,买房人可能也会血本无归,而且很多预售制的房屋质量得不到保障,消费者维权无门,容易引发社会风险。

现在看来,虽说现房销售并没有得到全面推广,但已经开始在局部城市试点。任何政策,如果触动了涉及到这个社会掌握着财富和权力的人群的利益,那么必定困难重重,一场看不见的博弈正在展开。

02

是否实行现房销售,有人赞成,有人反对。但是取消预售制的探索从未终止过。

2005年8月,央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议:“可以考虑取消一定的现行的预售制度,对于房地产行业的销售制度进行相应的修改,而现售制度还是比较合理的。”这一建议也引发了之后一系列关于预售制度存废的讨论,但其后随着住建部官方表态不会取消预售制度,讨论逐渐销匿。
2010年4月,住建部曾下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,首次明确提出推行商品住房现售试点,鼓励各地结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,引导房企现售商品住房。
2017年5月,广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知,对防范金融和房地产风险做出了明确指示,强调因城施策,密切监控房地产市场动态,严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款,同时提出鼓励推行现房销售制度。
2018年9月21日,广东省房地产业协会发布了一则名为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,通知中显示,住房城乡建设部发函湖北、四川、江苏、河南、广东和辽宁住房城乡建设厅要求对商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。

喊了很久的现房不实施,无非是因为利益原因。对于房地产依赖度较高的城市,如果真的开始全面实行“商品房现售”制度,那么对当地的楼市、经济也极具挑战,这也很大程度上的限制了某些城市实施“现售制”。

所以现房销售分区域、分段推行,是因为某些地方房价上涨过多,未来降价压力大的城市,那么步子迈的大一点,而有些地方新房缺口还比较多,那么就谨慎一点,先保证供应再说。

目前来看,各地进行的一系列政策举动,代表了一种现房销售是一种趋势,但短期内全面取消预售制度的可能性不大,只能逐步过渡取消。

因为一刀切,对于房企的影响是致命的。对于受融资渠道和经济政策影响的房企面临巨大的压力,预计50%的房地产将倒闭,房企将会面临洗牌。

因此,对于新出让土地,逐步实行现售,推进全面实施现售的时间表、分阶段推进,这些信号表明房地产的趋势变了。

03

如果现房销售时代真的来了,对房价有何影响?

很多人担心,预售取消,商品房建设周期变长,新房供给减少,让市场更加供不应求,房价应声而涨?

这显然是一厢情愿的臆想,因为房地产的趋势真的变了。

1、近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,宏观上中国已经不缺房了, 如果放任让房地产来支撑经济的发展,是不合时宜的。
2、支撑房价上涨的主要原因是货币增发和放水,最近一年由于外部环境的变化,去杠杆操作、多次降准,效果大家都看到了, 几乎没有推动房价的上涨,反而造成横盘和三四线城市房价下跌。
3、楼市已经进入冰封期,最大的制约因素不在于供给,而是刚需没有钱买了,投资客也加不起杠杆了,刚需们持币观望,短期上涨的动力不足。
4、预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。 逐步取消预售制,有助于控制风险,稳定房地产市场。
5、物业税、房地产税、空置税等税种正在研究伺机开始征收。
6、房住不炒、坚决遏制房价上涨、租售并举、租售同权,租赁市场火爆,1亿非户籍人口进城落户、国家做房东大量兴建保障性住房。

目前要看到,国家通过供给和需求两头调控房地产市场,抑制房价上涨,这是以往从没有过的。

在国家政策调控和市场宏观环境面前,房地产行业正在加速洗牌,居者有其屋很快能够实现,商品房和保障房共存的房地产市场将成为主流。

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